フランチャイズが不動産市場をプレイする方法

フランチャイズが不動産市場をプレイする方法
この話は の2012年1月号に掲載されています。あなたがカクテルパーティーで不動産に関する会話に閉じ込められた場合、誰かが必然的に「マクドナルドはファーストフードのレストランではなく、不動産会社。財産に投資する、彼らは防弾であると言っていた。このような主張をしていたのは、住宅ローンの住宅ローンが住宅価格を引き締め、数千人の人々を家から追い払い、経済を中核に揺さぶってしまった後、あなたのお酒を飲み込む可能性が高いということです。 しかし、フランチャイズの観点からは、この声明はまだ理にかなっています。フランチャイズは常に、不動産について強迫観念を抱いており、どこの場所やレイアウトがトラフィックを引き起こすのかを正確に把握しようとしています。マクドナルドは本当に習得しています。景気後退が進行し、フランチャイジーが家賃で苦戦している一方、フランチャイズの世界は、不動産の方程式がどれほど重要であるかを思い出されています。その結果、フランチャイザーはサイトの選択についてより深刻になっており、不動産市場の不利な点を利用して収益を改善しようとしています。 不動産に重点を置く企業の1つは、213のスポー

この話は の2012年1月号に掲載されています。あなたがカクテルパーティーで不動産に関する会話に閉じ込められた場合、誰かが必然的に「マクドナルドはファーストフードのレストランではなく、不動産会社。財産に投資する、彼らは防弾であると言っていた。このような主張をしていたのは、住宅ローンの住宅ローンが住宅価格を引き締め、数千人の人々を家から追い払い、経済を中核に揺さぶってしまった後、あなたのお酒を飲み込む可能性が高いということです。

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しかし、フランチャイズの観点からは、この声明はまだ理にかなっています。フランチャイズは常に、不動産について強迫観念を抱いており、どこの場所やレイアウトがトラフィックを引き起こすのかを正確に把握しようとしています。マクドナルドは本当に習得しています。景気後退が進行し、フランチャイジーが家賃で苦戦している一方、フランチャイズの世界は、不動産の方程式がどれほど重要であるかを思い出されています。その結果、フランチャイザーはサイトの選択についてより深刻になっており、不動産市場の不利な点を利用して収益を改善しようとしています。

<! "あなたが今あなたのビジネスをセットアップし、この控えめな環境の中に閉じこもっているなら、経済が回復したときにあなたはより低いコストベースで自分を決めました」とPhil Baughは言います。フランチャイズを専門とするシカゴのバウム・リアルティ・グループのマネージング・ディレクター。

不動産に重点を置く企業の1つは、213のスポーツ・パブの運営者であるBeef 'O' Brady'sです。景気後退の最中にチェーンが暴動を起こし、収入を失い、店舗を閉鎖した。しかし、昨年、その新しい店舗は、システムの残りの部分よりも平均販売高を上げています。チーフ・ディベロップメントのジェームス・ウォーカー氏は、これを部分的にはメニューの微調整とフランチャイジーのアカウンティング・ヘルプの改善に当てはめています。しかし、その大部分は、装飾品を近代化し、座席容量を最大限にした "Beefs 2.0"と呼ばれる再設計です。最も重要なのは、フレキシブルなデザインをほぼすべての場所に合わせてスケーリングできることです。

<!ウォーカー氏は、「このレイアウトは2,800〜6,000平方フィートの間のスペースを利用するために操作でき、1つのボックスだけは見ていない」と語った。厳しいフットプリントがあれば、市場に出回っている他のプレイヤーも同じスペースの後ろにいるかもしれません。南北に揺れ動く私たちの能力は、サイト間の対戦を妨げてしまいます」。

つまり、競合他社が他のコンセプトはそうではないかもしれないが、ビーフ 'O' Brady'sは通りを見渡すことができる。

Beef 'O' Brady'sはまた、サイトの選択に新たな重点を置いています。2010年には、フランチャイズがユニットの理想的な場所を見つけるのを支援する、ニューヨークに本拠地を置くデータ会社であるSite Analyticsと提携しました。これは、Beef 'O' Bradyがレストランを見ている様子を変え、経営幹部を説得して、主要な場所での交通量の増加がより高い賃料を補うことができるようにしました」と述べています。ウォーカー氏は、「過去に比べてより良いサイトを探している」と語った。

ポパイーズルイジアナキッチンの開発担当副社長、グレッグ・ボイノビッチ氏は、 「完璧な不動産はまだまだ良い不動産であり、5年後もまだまだ良いことになるだろう」と同氏は述べている。「素晴らしい場所には値段がない。 20年または30年の間、防爆で占拠されていたA +プラスのフランチャイズの場所が突然開かれました。サイトが悪いためではなく、通常、フランチャイズまたはフランチャイズの人生は100年の洪水のようなものだ」と語った。

V ojnovicは、一生に一度しか存在しない場所を利用しようとしています。 2008年以前には、サイトのモデリングはあまり良くありませんでしたが、データへの投資は重要なリソースであることがわかりました」と彼は説明しています。私たちはフランチャイズに、より高価なAプラスの場所を借りなければならないと言いますが、サイトで必要なものを提供するという自信を持ってデータを表示することができます。 」と述べています。

Site Analyticsの創設者兼社長Adam Epsteinは、データがより正確になるにつれて、洗練されたナンバー・クランチングがフランチャイズ不動産の主要な推進要因になると述べています。そして、アルゴリズムは最高の不動産を見つけるだけでなく、フランチャイズ自身が抱く神話を打破します。たとえば、長い間信じられていたフランチャイズは、100,000人の貿易面積が75,000で実現できると認識し、低所得地域に焦点を当てたディスカウントコンセプトでは、高所得地域の人々バーゲンを探しています。

「スマートオペレータは常に間違いを嫌うが、フランチャイザーは直感やコインフリップではなく、何かに頼ることができる」とエプスタイン氏は言う。バーン・リアルティ・グループのジェニファー・ワトソン副社長は、空の広場がたくさんあるにもかかわらず、真の取り引きを見つけることには注意が必要だとすぐに気づいています。非常に多くの企業がB&Cの店舗から新しい空のAサイトにアップグレードしようとしているため、家主は価格を引き下げるインセンティブがほとんどありません」と述べています。市場外の取引をする」と彼女は指摘する。「Newk's ExpressCaféを利用しているお客様には、A-plusの店舗を持つBlockbusterやHollywood Video(店舗)が空いているので、市場に出る前に入手したいと思っています」。

不動産不安長年のフランチャイジーの機会。 Beef 'O' Brady'sとPopeyesの両方に、既存のフランチャイズがデータで特定される新しい場所に移動するのを支援するプログラムがあります。しかし、フランチャイジーにとって最大の機会は、リース再交渉であろう。家賃が高騰しているフランチャイジーの場合、家主はしばしばテナントを失うのではなく、条件を変更する意思があります。

バウム・リアルティーのバウ(Baugh)は、リース交渉を敢行することに注意している。「私は、必要性から家賃の引き下げをたくさん見てきたが、人々のためにするのも流行だ」あなたが家にいた場合、あなたの家主との関係やあなたの評判が損なわれる可能性がある」と述べています。

代わりに、Baugh氏は、結局のところ、準備を進めるフランチャイズとして、あなたが望むものとそれを望む理由を正確に知っているからです」と彼は言う。「あなたは5年間成功し、6ヶ月間ダウンしていると言います。現金流入が必要な場合は一時的な賃料賃料交渉ができます3年間苦労している場合は、取引全体を再編したいかもしれませんが、家賃の救済が必要なフランチャイジーのためのプレート。 2009年に、Quiznosは、苦労しているフランチャイズが家主に対処するのを手助けするためにいくつかのチームを設立しました。同時に、PostalAnnex +のような船積みフランチャイズを所有するAnnex Brandsは、家主に全面的な報道を行っています。「明らかに、国家フランチャイジーをテーブルに置くことで信頼性が得られます」とAnnexのリース・アソシエイト、Chris Kimball彼は、彼がフランチャイズの20〜25%の削減を平均して、大半の時間取引を再交渉することができたと言います。現在、同社はフランチャイズ加盟者に継続的なサービスとして再交渉の助けを提供しています。「これは非常に成功したプログラムであり、店舗を保存しました。

フランチャイズの不動産はこの景気後退によって根本的に変更されましたが、良い案件を見つけるための窓口は急速に閉鎖されています。「不動産に関する私の経験は、家主が家賃の下落と反応し、幸運なことに、私たちは敷地内に賃貸料があり、料金が上がるという経済的なニュースはあまり得られません」とビーフ・オ・ブラディのウォーカーは語っています。